Недвижимость Семья Женские секреты Усыновление Образование Обмен Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

Как продать долю в квартире?

Как значится в Гражданском кодексе РФ, недвижимость, находящаяся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Данная собственность может быть совместной или долевой. В случае если собственность совместная, доли сособственников не определены. Это один из наиболее распространенных случаев, когда речь идет о жилье супругов, решившихся на развод, если недвижимость была приобретена во время брака, а также когда речь идет о квартирах, приватизированных в начале 1990-х годов, когда доли сособственников не определялись в обязательном порядке. Что касается долевой собственности, то здесь доли установлены.

Все начиналось, как в сказке. Он и Она. Встретились, полюбили друг друга, поженились. Через пару лет купили квартиру. По-честному на двоих. А еще через пару лет решили развестись. Каждый остался при своей 1/2 доле.

Или еще одна сказка – у отца были три сына. И жена. Вторая. А еще была первая жена и от нее, у некогда счастливого отца, были две дочери. Отец умер, оставив после себя однокомнатную и трехкомнатную квартиры. В наследство решили вступать все, имеющие на это право – пятеро детей и вторая жена. В итоге, обе квартиры были поделены на шесть долей.

Все могло развиваться и еще по одному сценарию. Жила была семья – мама, папа, сын. И этой семье одно щедрое государство квартиру предоставило, а второе щедрое государство эту квартиру подарило. Речь, как вы поняли, идет о приватизации. А потом отношения в семье не заладились. Вместе жить не хотел никто, а разменивать квартиру хотели не все. Тот же, кто этого хотел, пошел в суд, выделил свою долю в квартире и стал ее продавать.


Есть квартира, двухкомнатная. Приватизирована, доли имеют 4 человека (мама,отец,я,сестра). Родители 2 года назад развелись. Отец получил в наследство однокомнатную квартиру, в кот. проживал последние 2 года. На данный момент отец хочет продать свою долю (1/4). Предложил мне и маме выкупить.

Продажа комнат в коммунальной квартире происходит только с согласия
сособственников. На основании статьи 250 ГК РФ они
имеют право преимущественной покупки продаваемой доли. Чтобы продать эту
долю третьему лицу, сначала нужно предложить купить ее другим
сособственникам, и только в случае если они письменно откажутся от
покупки или в течение месяца со дня извещения будут молчать, вы можете
продать ее третьим лицам. Причем по цене не меньшей, чем предлагали
сособственникам. Это самое важное условие. 

Многие агентства
недвижимости требуют предоставить нотариально заверенные отказы
сособственников от приобретения комнаты, поэтому нужно быть готовым к
трудностям: иногда убедить совладельцев недвижимости пойти к нотариусу и
подписать соответствующий документ не так просто, ведь они никоим
образом не заинтересованы в успешности сделки.

При продаже-покупке
доли в двух-трехкомнатной квартире есть свои сложности. Предположим,
есть двухкомнатная квартира, в одной комнате 15 квадратных метров, в
другой – 18. И у каждого родственника по 1/2 доли. Как разделить
собственность, если один из владельцев хочет продать свою долю? Если они
не договариваются друг с другом, разделение долей в натуре делается
через суд. И, как это ни прискорбно, обычно проигрывает истец. Ему
достается комната меньшей площади, потому что суд не имеет права
нарушить жилищные права ответчика и, в первую очередь, удовлетворяет
именно их.

Светлана Торопова, генеральный директор АН «Модус»:


- Продажа комнат в коммунальной квартире происходит только с согласия сособственников. На основании статьи 250 Гражданского кодекса РФ они имеют право преимущественной покупки продаваемой доли. Чтобы продать эту долю третьему лицу, сначала нужно предложить купить ее другим сособственникам, и только в случае если они письменно откажутся от покупки или в течение месяца со дня извещения будут молчать, вы можете продать ее третьим лицам. Причем по цене не меньшей, чем предлагали сособственникам. Это самое важное условие.


Многие агентства недвижимости требуют предоставить нотариально заверенные отказы сособственников от приобретения комнаты, поэтому нужно быть готовым к трудностям: иногда убедить совладельцев недвижимости пойти к нотариусу и подписать соответствующий документ не так просто, ведь они никоим образом не заинтересованы в успешности сделки.


При продаже-покупке доли в двух-трехкомнатной квартире есть свои сложности. Предположим, есть двухкомнатная квартира, в одной комнате 15 квадратных метров, в другой – 18. И у каждого родственника по ½ доли. Как разделить собственность, если один из владельцев хочет продать свою долю? Если они не договариваются друг с другом, разделение долей в натуре делается через суд. И, как это ни прискорбно, обычно проигрывает истец. Ему достается комната меньшей площади, потому что суд не имеет права нарушить жилищные права ответчика и, в первую очередь, удовлетворяет именно их.

Пакет остальных документов точно такой же, как и при обычной купле-продаже.

умножаем

Размер

своей

доли

(1)

÷

делим

2

Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе – это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.

Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:

  • договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
  • несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).

Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект – квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире, может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб. за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Покупателей долей можно разделить на две группы. Первая группа это покупатели, которые приобретают долю для использования её в дальнейшем по прямому назначению, т.е. для своего проживания. Это люди, которые отдают себе отчёт в будущем конфликте с другим сособственником. Они уверены в себе и надеются на то, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия проживания. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то интереса у таких покупателей она обычно не вызывает.

Вторая группа покупателей – это профессиональные рейдеры, которые покупают доли для того, чтобы в дальнейшем, используя свои технологии, склонить упорствующего собственника доли к адекватному решению сложившейся ситуации. Проще говоря, сместить «сильного» на позицию «слабого» в этом конфликте и навязать свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет приемлемой.

Бывает, что неуступчивый собственники доли в квартире потом жалеет и кусает свои локоточки, вспоминая, как он раньше кошмарил другого собственника и упустил такую возможность, чтобы с ним договориться. Порой он сам потом вынужден продать свою долю ниже рыночной цены.

Сколько стоит доля квартиры?

При принятии решении о стоимости своей доли многие собственники пытаются нарисовать себе радужную, оторванную от реальности картину. Они производят оценку всей квартиры, математически вычленяют размер своей доли от этой стоимости, и пытаются продавать по такой цене. Это было бы актуально в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с другим сособственником не получается. Головная боль, которую продавец пытается перевесить на покупателя стоит денег, и не малых. Учитывая то, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов и то, что инвестиции в доли довольно рискованны, на рынке долей всегда доминируют покупатели. Оценка доли в квартире осуществляется по следующему принципу:

а) Есть теоретическая возможность определить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 18 и 12 кв. метров есть 1\2 доля. За точку отсчета берется не большая комната, а меньшая. Если продавец найдет прямого покупателя, который берет эту долю для проживания, то стоимость доли будет составлять примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в официальной коммунальной квартире. Но и здесь покупатель может знать, что доля в квартире значительно хуже коммунальной комнаты, поскольку как говорилось выше, он никогда не может быть уверен, что другой собственники доли не захочет войти в его комнату, взломав замки. Т.е. нужно умело обмануть такого покупателя, чтобы не знал о таком нюансе.

Скидка в 20-40% будет являться стимулирующим фактором для покупателя в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Возможно, эта скидка кажется большой, но нужно реально осознавать минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, её не возможно рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, плюс негативное отношение соседа, т.е. это конфликтная недвижимость.

Как только появляется в квартире человек со свидетельством на право собственности и пропиской в паспорте, здравый смысл берет верх, над амбициями. В комуналке жить никто не хочет, да и неприязни к Вам особой нет, "соседи" прекрасно понимают, что Вы купили долю в квартире, не потому что захотели им испортить жизнь, а купили то на что хватило денег. Вы уже здесь навсегда, в качестве такого же хозяина как и они, причем размер доли в квартире в данном случае не важен. 90% долей в квартирах, разъезжаются в течении первых 2-х месяцев

Прописаться на долю квартирыможно точно также, как и в комнату или квартиру. Для собственника недвижимости не существует ограничений по метражу площади. Долевая собственность - это новый сегмент на рынке недвижимости и без сомнения на сегодняшний день является самым привлекательным как для инвестиций так и для проживания. 


Долги бывших собственников
По теме:
Купить квартиру за полцены
Доля в квартире, надо знать
Доля в квартире-покупать или нет
Вселение на долю в квартире
Как появляется долевая собственностьПреимущественное право выкупа доли в квартире

(голосов:0)
Похожие статьи:
продажа доли в квартире цена

"Электронный журнал "Азбука права", 05.04.2017

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).


Продажа доли недвижимостиПродажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.


arenda - A0402Случается так, что у частного дома есть сразу несколько собственников (как правило, два). Получается, что две семьи живут под одной крышей, но по закону каждой из них принадлежит только половина.

Можно ли в таком случае продать половину дома? И как это сделать правильно, не нарушив какой-нибудь хитрой статьи закона?


Комментарии к статье Продам 1 2 доли в двухкомнатной квартире:
Загрузка...
loading...


2015-2016