Недвижимость Семья Женские секреты Усыновление Образование Обмен Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

Как продать долю в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2017) / Азбука права

"Электронный журнал "Азбука права", 05.04.2017

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли

Помощь риэлтора или самостоятельная продажа?

Процесс сделки по продаже долей недвижимости довольно сложен. Как для продавца, так и для покупателя велик риск стать жертвой мошенников. Для того чтобы избежать неприятностей, лучше воспользоваться услугами надежных и проверенных риэлторов или агентств недвижимости. Процент от сделки в данном случае не так велик, зато помощь профессионалов станет залогом вашего спокойствия.

Поиск покупателей, интересующихся покупкой доли и риэлторов, на таких видах сделки специализирующихся, в базе недвижимости, например, в каталоге ГдеЭтотДом.РУ, сможет упростить процесс и сделать его более безопасным.

Рис. Дежурные риэлторы на портале ГдеЭтотДом.РУ

Что такое продажа доли в квартире?

Комната в коммунальной квартире – не единственный вид жилья, в котором под одной крышей уживается (или, бывает, не уживается) несколько семей. Существует и другой вариант, даже более дешевый, чем «коммуналка» – доля собственности в обычной квартире.

Привлекательной стороной доли является тот факт, что продается она по цене ниже рыночной на реальное количество квадратных метров. Большим минусом справедливо считается исключительная сложность сделки с долей недвижимости. Действительно, сособственники жилья далеко не всегда сохраняют нормальные отношения. Если кто-нибудь из них станет возражать, продажа доли в квартире другим сособственником породит ворох исков, актов, апелляций, которые будут сопровождать сделку до, во время и после ее проведения.

Уведомление других совладельцев

Зачастую, кто продает доли в квартире, не всегда в хороших отношениях с другими совладельцами. Поэтому, во избежание всяческих недоразумений в будущем, для уведомления рекомендуют отправить заказное письмо с уведомлением о получении.

В письме указывают предложение выкупить долю, цену, по которой она продается, другие условия. С момента получения письма, высчитывают месяц, если за это время другие совладельцы не откликнулись – можно приступать к оформлению договора купли-продажи. Если они отказываются выкупать предложенную долю, то им нужно свой отказ оформить у нотариуса. При согласии купить долю, ее нужно выкупить в течение месяца с момента получения заказного письма (но можно и договориться о небольшой отсрочке).

Грамотная самостоятельная оценка доли в квартире - процесс трудоемкий. В первую очередь Вы должны знать стоимость всего жилого помещения целиком. Это одна из наиболее важных ценовых составляющих доли квартиры. По этому, изначально озадачьтесь выяснением рыночной стоимости всей квартиры, чтобы затем правильно вычленить из нее стоимость Вашей доли. К слову сказать, из прочитанного выше, Вы должны были понять, что стоимость самой квартиры может по телефону определить любой маломальский риэлтор, путём сравнения продаваемого аналогичного жилья или исходя из стоимости квадратного метра в районе.   

Для простоты понимания всех вычислений по оценке, мы можем предложить Вам нехитрую формулу. И так, для начала нам нужно знать цену доли квартиры в идеале. Для того, чтобы определить идеальную цену доли, берем цену всей квартиры и делим ее на общее количество долей, затем умножаем на размер своей доли.

Пример: допустим, у Вас есть 1/4 доля в типовой 2-х комнатной квартире в спальном районе Москвы, без особых изысков. Берем среднюю стоимость двушки по спальникам Москвы - это 6-8 миллионов рублей (в зависимости от района). Допустим, что вся Ваша квартира стоит 8 000 000 рублей (цена квартиры), делим ее на 4 (общее количество долей) и умножаем на 1 (размер своей доли), в итоге получилось 2 000 000 рублей. Это и есть, так называемая, цена в идеале.

То есть, в случае, если Вы пришли к согласию со всеми Содольщиками продать квартиру и поделить деньги поровну, то Вам досталось бы ровно 2 000 000 рублей. Однако, это совершенно не значит, что какой-то идиот купит у Вас 1/4 долю квартиры за эти деньги. И так, мы с Вами определили идеальную цену доли, а теперь нужно вычислить её продажную цену.

Чтобы грубо вычислить продажную стоимость, разделите получившуюся идеальную цену пополам. И так, 2 000 000 рублей разделить на 2, итого получилось 1 000 000 рублей. Вот это и есть ориентировочная продажная цена для Вашей 1/4 доли в типовой двухкомнатной квартире в Москве.

В таблице это будет выглядеть так:

Общая

стоимость

всей квартиры

8 000 000 руб.

  ÷

делим

Общее

количество

всех долей

(4)

х

умножаем

Размер

своей

доли

(1)

÷

делим

2

=

равно

Продажная цена

доли

1 000 000 руб.

Общая

стоимость

ВНИМАНИЕ! В  Кодексе же сказано, что при продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного проданного объекта (например квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно (это считается отдельным объектом), то вы получаете право на вычет в его полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками.

Вот тут получает огромное значение порядок оформления купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, как мы сказали выше, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору и на каждую долю есть отдельное Свидетельство о госрегистрации права собственности. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

Вариант 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

Здесь три фактора.

Первый фактор заключается в том, что выгодно продавать всю квартиру, поскольку доля квартиры стоит меньше чем соответствующая часть денег при продаже всей квартиры.

Второй фактор состоит в том, что другой сособственник в подобной ситуации часто не хочет продавать свою долю вместе, а ещё не хочет выкупить сам продаваемую долю по рыночной цене.

Третий фактор вытекает из второго, поскольку если второй собственник доли не хочет купить долю по нормальной цене, то здесь уже принципиально не продавать долю ему. Ведь здесь принцип игры «Монополия». Кто играл, тот знает. Ведь посторонний покупает проблемную долю, а второй собственник её покупает «без проблемы», ведь «проблема» это он сам.

Расскажу немного о попытках решить вопрос в судебном порядке.

Некоторые из собственников долей в квартирах пытаются разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они обращаются к адвокатам, которые вселяют в них надежду на положительный исход, и начинаются судебные тяжбы, долгие и не дешевые, и самое главное, абсолютно бесполезные. Нет, адвокаты их не обманывают, конечно, положительная судебная перспектива есть, но решит ли это в конечном итоге вопрос?

Обычно подается иск об устранении препятствий в доступе в помещение и если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Возможность такая появляется, если в квартире есть изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему метражу соответствует размеру доли. По поводу устранения препятствий в доступе сложностей никаких обычно не возникает. Суд практически всегда удовлетворяет такое требование собственника, но … только что это даёт на практике?

Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя. Точно также и определить порядок пользования «части общего имущества, соразмерной их доле», как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя. Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди. Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался.

По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным «выделить в натуре». Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб. Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась гражданка N.

По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

Знала ли истица, что ее иск войдет в историю судебной практики!.. Ведь данное решение Верховного Суда объясняет нижестоящим судам, как применять закон в подобных ситуациях, когда конфликт между сособственниками, казалось бы, неразрешим.

продажа доли в квартире ценаТак сколько стоит доля квартиры?

При принятии определении стоимости своей доли в квартире многие собственники рисуют себе радужную, оторванную от реальности картинку, часто даже забываю причину, почему их самих заинтересовала продажа доли в квартире. 

Они производят оценку всей квартиры, а потом математически высчитывают размер своей доли от этой стоимости, и начинают искать покупателя за такую цену. Но это могло бы получиться в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с другим сособственником не получилось. Головная боль, которую продавец доли хочет перевесить на покупателя должно стоить денег, и не малых. Учитывая, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов а инвестиции в доли довольно рискованны, то на рынке долей всегда доминируют покупатели. Определение цены при продаже доли в квартире осуществляется по следующим принципам:

А) Например, существует теоретическая возможность определение порядка пользования в виде выделения отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 17 и 13 квадратных метров есть 12 доля. За точку отсчёта берётся не большая комната, а меньшая. Если продавец найдет прямого покупателя, который возьмёт эту долю для проживания, то стоимость доли может составить примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в коммунальной квартире. Но при этом покупатель может понять, что доля в квартире значительно хуже комнаты в коммуналке, поскольку он никогда не может быть уверен, что другой собственник не продаст долю, а новый собственник уже получит право войти в его комнату, взломав замки. Т.е. продавцу доли нужно умело обмануть покупателя, чтобы не узнал о таком недостатке доли раньше времени.

Скидка в 20-40% может явиться стимулом для покупателя в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Возможно, эта скидка может казаться большой, но нужно понимать минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить потом в суде. А ещё её невозможно будет даже использовать как залог в кредитных операциях с банками. А ещё всегда присутствует негативное отношение соседа, т.е. это недвижимость с постоянным конфликтом.

Таким образом, комната в виде доли – не особо ликвидный товар. Покупателя нелегко найти. Это можно попробовать сделать самостоятельно путём подачи частных объявлений, а ещё обратиться в риэлтерское агентство, которое возьмется эту долю продавать. Однако продажа доли в квартире может так и не состояться, и вы зря потратите время и силы.


(голосов:0)
Похожие статьи:

Как значится в Гражданском кодексе РФ, недвижимость, находящаяся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Данная собственность может быть совместной или долевой. В случае если собственность совместная, доли сособственников не определены. Это один из наиболее распространенных случаев, когда речь идет о жилье супругов, решившихся на развод, если недвижимость была приобретена во время брака, а также когда речь идет о квартирах, приватизированных в начале 1990-х годов, когда доли сособственников не определялись в обязательном порядке. Что касается долевой собственности, то здесь доли установлены.


Продажа доли недвижимостиПродажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.


arenda - A0402Случается так, что у частного дома есть сразу несколько собственников (как правило, два). Получается, что две семьи живут под одной крышей, но по закону каждой из них принадлежит только половина.

Можно ли в таком случае продать половину дома? И как это сделать правильно, не нарушив какой-нибудь хитрой статьи закона?


Комментарии к статье Как продать долю в квартире:
Загрузка...
loading...


2015-2016